Erbschafts- und Schenkungssteuer rund um Ihre Immobilie

• Grundzüge der Erbschafts- und Schenkungssteuer
• Steuerliche Behandlung von Immobilien bei Erbschaft
• Steuerliche Aspekte bei Schenkung von Immobilien
• Steuerbefreiungen und Sonderregelungen
• Fazit

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Grundzüge der Erbschafts- und Schenkungssteuer

In Deutschland unterliegen sowohl Erbschaften als auch Schenkungen der Steuerpflicht, sofern der Wert der Zuwendung bestimmte Freibeträge übersteigt. Diese Freibeträge umfassen auch alle vorherigen Schenkungen der letzten 10 Jahre zwischen exakt diesen beiden Personen und sind dann abhängig vom Verwandtschaftsgrad zwischen dem Erblasser bzw. Schenker und dem Erwerber. Für Ehegatten gilt beispielsweise ein Freibetrag von 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro.

Übersteigt der Wert der Immobilie oder der Zuwendung diese Freibeträge, ist der überschüssige Betrag steuerpflichtig. Dabei gelten je nach Steuerklasse, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad richtet, unterschiedliche Steuersätze zwischen 7% und 50%.

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Steuerliche Behandlung von Immobilien bei Erbschaft

Beim steuerpflichtigen Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft wird der Verkehrswert der Immobilie durch das Finanzamt ermittelt. Dieser Wert dient dann als Grundlage für die Berechnung der Erbschaftssteuer. Der Verkehrswert ist der Wert, den die Immobilie zum Zeitpunkt des Erbfalls auf dem freien Markt erzielen würde.

Besondere steuerliche Regelungen greifen, wenn es sich um eine selbst genutzte Immobilie handelt. Kinder, die eine von den Eltern selbst genutzte Immobilie erben, können unter bestimmten Voraussetzungen von der Erbschaftssteuer befreit werden. Dies gilt, wenn das Kind die Immobilie selbst mindestens zehn Jahre lang bewohnt und die Wohnfläche der Immobilie 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Für Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner gibt es sogar keine Beschränkung hinsichtlich der Wohnfläche.

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Steuerliche Aspekte bei Schenkung von Immobilien

Auch bei der Schenkung einer Immobilie ist der Verkehrswert der Immobilie entscheidend für die Steuerberechnung. Anders als bei Erbschaften greifen hier keine Sonderregelungen für selbst genutzte Immobilien. Dennoch können durch geschickte Planung und Aufteilung der Schenkung auf mehrere Jahre oder Jahrzehnte Steuern gespart werden.

Besonders bei großen Vermögenswerten, wie Immobilien, kann es sinnvoll sein, die Schenkung in Teilbeträgen vorzunehmen, die jeweils unter den Freibeträgen liegen. Da die Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden können, kann so langfristig eine beträchtliche Steuerersparnis erzielt werden. Auch Schenkungen insbesondere an Enkelkinder können sinnvoll sein, da diese grundsätzlich mit 200.000€ pro Enkel/10 Jahre weitere Spielräume eröffnen.

Zudem gibt es enormes Potenzial bei der Schenkung des „Familienheims“ unter Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern. Diese Art von Schenkungen sind, unabhängig von der Weiternutzung, in der Regel komplett schenkungssteuerfrei.

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Steuerbefreiungen und Sonderregelungen

Neben den oben genannten Regelungen gibt es weitere steuerliche Vorteile, die beim Erwerb von Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung genutzt werden können. So wird beispielweise ein für Wohnzwecke vermietetes Grundstück mit einem 10% Abschlag bewertet.

Auch der Nießbrauch, also das Recht, eine Immobilie zu nutzen und daraus Nutzen zu ziehen, obwohl sie einem anderen gehört, oder ein Wohnrecht kann steuerliche Vorteile bieten. Durch die „Belastung“ der Immobilien mit solchen Rechten, kann der Wert der zu übertragenden Immobilie verringert werden, wodurch sich die Steuerlast reduziert.

Anzudenken sind auch weitere werthaltige Verpflichtungen, wie z.B. die Zahlung einer gewissen Summe oder die Verpflichtung zur Zahlung einer Leibrente. Auch hierdurch sinkt der Wert der Schenkung und somit ggf. auch die Steuerlast.

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Fazit

Die Übertragung von Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung ist ein komplexes Thema, bei dem es viele steuerliche Aspekte zu beachten gibt. Durch eine frühzeitige und sorgfältige Planung lassen sich steuerliche Belastungen jedoch oft deutlich reduzieren. Es empfiehlt sich, rechtzeitig fachkundige Beratung in Anspruch zu nehmen, um alle Möglichkeiten optimal auszuschöpfen und böse Überraschungen zu vermeiden.

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