Immobilie geerbt - das müssen Sie wissen und unternehmen

Inhalt:

• Immobilie geerbt - Annahme oder Ausschlagung des Erbes
• Wert der geerbten Immobilie ermitteln
• Im Grundbuch als Eigentümer:in der geerbten Immobilie eintragen lassen
• Verkauf, Vermietung oder Bezug der Immobilie?
• Kalkulieren Sie die Erbschaftssteuer ein

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Das Wichtigste für Sie kurz zusammengefasst

• Erben tragen die Verantwortung für die Immobilie und ihr zugehörige Hypotheken und Schulden.
• Ist das Erbe im Gesamten überschuldet, so ist es gegebenenfalls sinnvoll, es form- und fristgerecht auszuschlagen.
• Wägen Sie die Vor- und Nachteile Ihrer Optionen ab: Was spricht für und gegen Verkauf, Vermietung oder Selbstbezug?
• Ermitteln Sie den Wert der Immobilie.

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Immobilie geerbt - Annahme oder Ausschlagung des Erbes

Erbende können den Nachlass nur im Ganzen annehmen oder ausschlagen, Sie profitieren also nicht nur vom Vermögen, sondern müssen auch für Schulden und Verbindlichkeiten der Erblasserin oder des Erblassers aufkommen. Hier gilt ganz klar alles oder nichts und die Auswahl einzelner Vermögenswerte ist nicht möglich. Wenn die Schulden einer geerbten Immobilie deren Wert also deutlich übersteigen, kann es demnach ratsam sein, auch auf das gut gepflegte Auto und den schönen Schmuck zu verzichten.

Für diese Entscheidung bleibt allerdings nicht viel Zeit. Grundsätzlich besteht eine Frist von sechs Wochen, die beginnt, wenn Sie Kenntnis vom Tod der Erblasserin oder des Erblassers erlangen. Sollte ein Testament oder ein Erbvertrag existieren, löst die Eröffnung dieser Verfügung den Fristbeginn aus. Die Frist zur Ausschlagung des Erbes verlängert sich um sechs Monate, wenn die Erblasserin oder der Erblasser zuletzt offiziell im Ausland wohnte. Lassen Sie die Frist zur Ausschlagung verstreichen, so gilt das Erbe als angetreten. Eine vorherige Annahme des Erbes verkompliziert seine spätere Ausschlagung zudem erheblich.

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Wert der geerbten Immobilie ermitteln

Es ist unerlässlich, dass Sie sich zeitnah einen Überblick über den Wert und die Benutzbarkeit der Immobilie verschaffen. Vom grundsätzlichen Marktwert müssen Sie Grundschulden und Hypotheken abziehen, Auskunft über diese erlangen Sie als Erbin oder Erbe vom Grundbuchamt, bei dem Sie einen Grundbuchauszug anfordern können. Auch weitere Schulden im Erbe sind zu beachten, aber auch Kontoguthaben und vielleicht sogar Mieteinnahmen. Die Bank der Erblasserin oder des Erblassers kann Ihnen diesbezüglich hilfreiche Informationen zur Verfügung stellen, wenn sie eine über den Tod hinweg geltende Kontovollmacht, ein notarielles Testament oder eine Vorsorgevollmacht vorweisen können. Sollten Sie diese nicht bereits haben, raten wir Ihnen, die entsprechenden Anleitungen im Erbratgeber auf Erblotse.de zu lesen oder sich von unseren Expert:innen unterstützen zu lassen.

Lassen Sie den Zustand der geerbten Immobilie außerdem professionell ermitteln. Funktionieren Heizung und Leitungen, ist das Dach intakt oder besteht Sanierungsbedarf? Erst die Kenntnis dieser Daten ermöglicht die Beurteilung des Verkehrswerts der Immobilie und ermöglicht Ihnen die Entscheidung über Annahme oder Ausschlagung des Erbes. Beachten Sie auch, dass Sie für energetische Sanierungen gegebenenfalls staatliche Förderung beantragen können.

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Im Grundbuch als Eigentümer:in der geerbten Immobilie eintragen lassen

Wenn Sie sich nach der Abwägung aller Vor- und Nachteile dazu entscheiden, das Erbe anzutreten, müssen Sie sich zunächst im Grundbuch als Eigentümer:in eintragen lassen. Dazu müssen Sie dem Grundbuchamt Ihr Erbrecht nachweisen. Eine Möglichkeit dafür ist die Vorlage eines beim zuständigen Nachlassgericht beantragten Erbscheins, welcher auch die gesetzliche Erbfolge nachweisen kann, falls kein Testament besteht. Für den Erbschein fällt eine Gebühr an. Doch auch ein notarielles Testament weist Sie als rechtmäßige Erbin oder rechtmäßigen Erben aus, ein einfaches handschriftliches Testament genügt jedoch nicht. Der Eintrag ins Grundbuch ist kostenfrei, wenn Sie ihn innerhalb von zwei Jahren nach Erbfall beantragen. Haben Sie in einer Erbengemeinschaft geerbt, können Sie und Ihre Miterben gemeinsam einen Erbschein oder Teilerbschein beantragen, die jeweils die Größe der jeweiligen Erbteile ausweisen.

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Verkauf, Vermietung oder Bezug der Immobilie?

Gründe für den Verkauf

• Sie können das Erbe zu Geld machen und frei über den Verkaufserlös verfügen.
• Sie erben in einer Erbengemeinschaft und können die Erbschaft innerhalb dieser gleichmäßig verteilen.
• Die Lage der Immobilie ist bei Mieter:innen kaum nachgefragt, der Mietpreis ist demnach niedrig und deckt die Kosten der Vermietung nicht.
• Die Kaufpreise für Immobilien in dem Gebiet sinken und eine Veränderung dieses Trends ist unwahrscheinlich. Zur Verhinderung eines weiteren Wertverlusts könnte es sinnvoll sein, direkt den Verkauf zu veranlassen.
• Sie wollen den langfristigen Aufwand der Verwaltung und Instandhaltung der Immobilie umgehen oder dieser ist zu hoch, da sie beispielsweise weit von der Immobilie entfernt wohnen.

Gründe für die Vermietung

• Die Kosten der Vermietung wären geringer als die Mieteinnahmen.
• Der Zustand der Immobilie ist gut, sodass Instandhaltungskosten und -aufwand voraussichtlich gering wären.
• Der Ort, an dem die Immobilie sich befindet, ist bei Mieter:innen gefragt.

• Die Mietpreise in der Gegend nehmen stetig zu.
• Sie haben die Kapazitäten, um die Immobilienverwaltung zu gewährleisten oder finden eine nahe gelegene, preisgünstige Hausverwaltung.
• Die Kaufpreise für Immobilien in der Gegend nehmen zu, es könnte sich rentieren, nicht direkt zu verkaufen, sondern zunächst zu vermieten.
• Sie wollen die Immobilie aus emotionalen Beweggründen nicht verkaufen oder sie später selbst beziehen.

Gründe für den Bezug

• Die Immobilie und deren Bewohnung hat einen emotionalen Wert für Sie.
• Es besteht idealerweise kein Sanierungsbedarf.
• Sie haben die finanziellen Mittel dazu, Ihre Miterben auszuzahlen, sodass Sie die Immobilie allein nutzen können.

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Kalkulieren Sie die Erbschaftssteuer ein

Beachten Sie die Erbschaftssteuer und mögliche Freibeträge. Ehegatten, Kinder oder Enkel genießen den Vorzug hoher Steuerfreibeträge, soweit sie keine Luxusvillen oder Mehrfamilienhäuser erben, entfällt für sie meist die Erbschaftssteuer. So können Ehegatten und eingetragene Lebenspartner bis zu 500.000 € steuerfrei erben. Kinder erben bis zu 400.000 € ohne Steuern zahlen zu müssen, für Enkel liegt die Grenze bei 200.000 €. Urenkel sowie von ihren Kindern erbende Eltern erben bis zu 100.000 € steuerfrei, alle anderen Personen erben 20.000 €, ohne Steuern entrichten zu müssen.

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Steuerklassen im Erbfall

Sollten Sie eine sehr große Erbschaft antreten und zum Beispiel eine Villa erben, deren Wert Ihren jeweiligen Freibetrag überschreitet, müssen Sie den überschüssigen Betrag versteuern. Doch auch der zu entrichtende Steuersatz richtet sich nach dem Verhältnis zur Erblasserin oder zum Erblasser, es ergeben sich demnach folgende drei Steuerklassen:

Steuerklasse I

• Den geringsten Steuersatz haben Angehörige der Steuerklasse I zu entrichten, sie zahlen je nach Wert des Erbes 7% bis 30% Steuern. Ihr gehören Eheleute, eingetragene Lebenspartner, Kinder sowie Stiefkinder und andere enge Verwandte an.

Steuerklasse II

• Der zweitgeringste Steuersatz von 15% bis 43% des Gesamtwertes des Erbes trifft die entfernteren Verwandten, die der Steuerklasse II angehören. Zu ihnen zählen beispielsweise Geschwister, Nichten und Neffen, Schwieger- sowie Stiefeltern, Schwiegerkinder und geschiedene Ehegatten.

Steuerklasse III

• Erbende, die nicht mit der Erblasserin oder dem Erblasser verwandt sind, gehören der Steuerklasse III an und zahlen die höchsten Steuersätze von mindestens 30% des Werts des Erbes.

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Selbst genutztes Wohneigentum stellt eine Ausnahme dar

Einen weiteren, vom Steuerfreibetrag losgelösten Vorteil erhalten Ehegatten, eingetragene Lebenspartner:innen und Kinder, sofern sie das geerbte Wohneigentum selbst nutzen. Dieses bleibt für sie unter der Voraussetzung, dass sie es bereits bewohnen oder im Falle der Kinder nach dem Erbfall beziehen, gänzlich steuerfrei. Eine zusätzliche Bedingung für die Steuerfreiheit ist es, dass die Erben die Immobilie mindestens zehn Jahre als Hauptwohnsitz bewohnen und nicht vermieten. Von dieser Regelung ausgenommen sind Fälle, in denen die Erbin oder der Erbe ins Pflegeheim ziehen müssen.  

Eine weitere beschränkende Regel besteht für Kinder, sie erben bis maximal 200 Quadratmeter steuerfrei, unabhängig von der Art der Immobilie. Die darüber hinausgehenden Quadratmeter müssen gemäß ihrem Verkehrswert versteuert werden, soweit dieser nicht vom Steuerfreibetrag von 400.000 € gedeckt ist.

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Häufig gestellte Fragen zur Immobilie im Erbe

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